Dando prosseguimento ao nosso enfoque da semana anterior, concluiremos a abordagem de que se trata, exercitando mais alguns aspectos da hipótese prevista no art. 11 da Lei de Locações, a saber:

 

Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I- nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II- nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

 

Interessante destacar a finalidade intrínseca desta previsão, que é justamente a proteção aos objetivos sociais — inspiradores maiores do espírito do próprio texto legal —, principalmente no tocante a locação de cunho residencial, que de forma inconteste, agasalha o caráter essencialmente familiar. Neste caso específico, a lei elenca aqueles que poderão — sub-rogados nos direitos e obrigações do contrato correspondente —, dar continuidade a relação originalmente firmada com o então locatário, agora falecido.

 

A última parte deste primeiro parágrafo analisado, faz menção às pessoas dependentes economicamente do de cujus, com a ressalva da imprescindibilidade de residência no imóvel objeto, à época do óbito; trazendo de início certas controvérsias referentes a amplitude de seu conceito. Entretanto, a título de esclarecimento primordial, cumpre ponderar, que a redação aludida tende a propiciar excessos de interpretação se não forem coibidos os abusos na verificação de uma dependência econômica — permanente, estável, vinculante — de forma a recomendar a sub-rogação contratual; que por outro lado, não respeitará a princípio a ordem enumerada no corpo da lei; estando inicialmente submissa, a preferência condicionada à circunstância da residência no imóvel, a data do falecimento.

 

Assim, exemplificando, se houver cônjuge sobrevivente e herdeiros necessários do locatário morto, mas que com ele não residiam no prédio locado, sub-rogar-se-á seu dependente econômico que ali residisse.

 

Ainda assume feição relevante, o fato de se encarar a sub-rogação meramente como uma faculdade a ser exercida ou não por aqueles legalmente autorizados, cabendo ao locador que almejar resistir, a prova de que o eventual pretendente não se enquadra nas categorias expostas no artigo examinado.

 

Finalmente, no que diz respeito a sucessão na locação definida como não residencial, o espólio do locatário, representado pelo inventariante — a quem cabe a administração dos bens correspondentes — responderá primeiramente pela locação em curso, devendo o herdeiro que suceder o negócio ser sub-rogado nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de aluguel. Se entretanto, a firma for individual, ou se tiver o seu encerramento previsto com a morte do sócio, findo o inventário, resolve-se o contrato.

 

Carlos Roberto Tavarnaro