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A presente edição tem o fito de propiciar ao leitor uma ligeira análise no que tange as penalidades a serem impostas aos condôminos inadimplentes quanto às suas correlatas obrigações junto ao condomínio de edificação ou conjunto de edificações (um edifício, um conjunto de edifícios ou um conjunto de casas – art. 1º da Lei 4.591/64).

Inicialmente, coloca-se em discussão se o síndico pode ou não impor penalidade em confronto ao que prevê a própria convenção condominial; ou ainda, se poderia a assembleia tornar obrigatória penalidade outra que não a prevista na lei que regula a matéria ou mesmo aquela que eventualmente contrarie a convenção condominial.

São indagações que exigem certa prudência a fim de obter-se com exatidão a resposta. Senão vejamos:

a convenção do condomínio, é o instrumento que regula as relações entre os condôminos. Tem força de lei valendo entre as partes e em relação a terceiros.

Assim, do mesmo modo que a convenção condominial define com precisão as atribuições do síndico, isto é: representar, ativa e passivamente, o condomínio, em Juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção.

Logo, é dever do síndico e igualmente da assembleia, a submissão às disposições convencionais, não podendo-se em hipótese alguma inová-las, modificá-las, seja para beneficiar ou prejudicar qualquer condômino.

Resultando, pois, inconteste que tanto o síndico, quanto a deliberação de assembleia, não tem legitimidade para essa espécie de pretensão, isto é, não tem o poder de alterar as disposições convencionais.

Poderá, todavia, haver alteração na convenção, por deliberação dos condôminos, de acordo com o quórum previsto na própria convenção se esta é omissa. O quórum para alterações será de 2/3 das frações ideais.

A referida lei, em seu artigo 12, § 3º, estabelece de forma expressa que o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se assim o estipular a convenção, com a aplicação dos índices da correção monetária, levantadas pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a 6 meses.

Cabe aqui uma necessária observação a respeito: o Código Civil em vigor fixou a multa em 2%; o período de carência de seis meses já não vigora, em face da LCM (Lei de Correção Monetária); a correção monetária é devida a partir do vencimento da quota.

Cumpre lembrar ainda, a figura do locatário no condomínio, que na hipótese deste não pagar as despesas de que se trata, resulta devedor o condômino, ou seja, o locador. Logo, o condomínio acionará este último (condômino-locador), que por sua vez, se assim o desejar, poderá propor ação de despejo por falta de pagamento de encargos da locação contra o locatário ou, a competente ação executiva pelo mesmo motivo.

É fator determinante que vem provocando muitas queixas, a conduta de determinados síndicos, os quais inobstante algumas vezes estarem bem intencionados, agem no entanto, de forma indiscriminada, em total desrespeito com a legislação aplicável e em frontal colisão com o estatuído na convenção respectiva.

É postura pois, que os princípios gerais de direito reprimem e a moral condena; devendo-se nesta acepção, sempre que for verificado o grave problema da inadimplência, recorrer-se a um exame apurado do caso concreto que se apresenta e, adequá-lo às penalidades correspondentes previstas legal ou administrativamente.

 

Carlos Roberto Tavarnaro