O ajuste de vontades e interesses de partes interessadas, pode ser pactuado livremente de modo escrito ou verbal, se a lei não exigir forma especial ou solene. Portanto, de um modo geral, pode o contrato de locação adotar para registro de suas condições, um instrumento ou revestir-se de oralidade, excetuando-se as hipóteses regradas nos artigos 13 (cessão, sublocação e empréstimo do imóvel), 22, inciso VI (recibo de quitação) e 46 (resolução do contrato) da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Embora não usual, a locação verbal quando assim contratada, revela-se pela informalidade envolvida, extremamente complexa, dada a dificuldade de comprovação de suas condições compreendendo objeto, aluguel, obrigações, encargos, reajustamento e outros, eis que o contrato de locação não se presume, devendo ser como qualquer outro, cumpridamente provado.

Tal comprovação, entretanto, quando necessária para dirimir dúvidas oriundas da avença, não poderá operar-se de forma isolada, devendo assim ser conjugada a prova testemunhal e documental disponível constante de recibos de pagamento, depósitos bancários e outros que eventualmente se prestem a finalidade pretendida.

Nesta perspectiva, circunstâncias que respeitem ao cumprimento e inexecução do contrato e demais fatos interligados a tais situações, poderiam de forma isolada valer-se da prova testemunhal, merecendo ainda relevar o estatuído nos artigos 444 e 445 do Código de Processo Civil, que se revela exceção à conduta probatória restritiva do artigo anterior:

 

Nos casos em que a lei exigir prova escrita da obrigação, é admissível a prova testemunhal quando houver começo de prova por escrito, emanado da parte contra a qual se pretende produzir a prova.

Também se admite a prova testemunhal quando o credor não pode ou não podia, moral ou materialmente, obter a prova escrita da obrigação, em casos como o de parentesco, de depósito necessário ou de hospedagem em hotel ou em razão das práticas comerciais do local onde contraída a obrigação. (Código de Processo Civil, artigos 444 e 445)

Outro aspecto interessante diz respeito ao prazo de locação, que sendo verbal presume-se indeterminado, residindo aí a vedação de que a locação para temporada (disciplinada no artigo 48 da Lei Inquilinária vigente) e compreendendo aquela ocupação destinada a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, seja ajustada verbalmente, ante a contratação por prazo não superior a 90 dias, conforme estipula dito artigo.

No que tange ao pagamento dos encargos (IPTU, seguro incêndio, água, luz e outros) há que estar presente o caráter da habitualidade, deixando evidente que o contrato verbal efetivamente estabeleceu tal ônus ao inquilino.

Muitas outras implicações podem decorrer da circunstância ora tratada, como por exemplo no que concerne a locação comercial de que cuida o artigo 51 da Lei do Inquilinato, ganhando espaço a discussão acerca das benfeitorias, eis que na ausência de estipulação expressa em contrário, aquelas definidas como necessárias, poderão sustentar eventual indenização ou direito de retenção.

Por estas e outras razões, é amplamente desaconselhável a opção pelo contrato verbal em tema de locação, frente a sua aparente simplicidade, que no entanto esconde consequências e efeitos diversos.

 

Carlos Roberto Tavarnaro