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A importância do seguro em um condomínio

É dever do administrador de um condomínio, conforme previsto no novo Código Civil, (art. 1.346), a contratação de seguros que cubram danos à estrutura do prédio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Além disso, existem seguros opcionais, que cobrem desde sinistros envolvendo automóveis, elevadores e até casos de má administração não intencional de pessoal. A seguir, tópicos essenciais na hora de escolher o seguro ideal para o seu condomínio.

O que é obrigatório
O seguro condominial é obrigatório, devendo cobrir todos os danos que possam ocorrer à estrutura do prédio, tanto nas partes e instalações comuns como nas partes privativas. Os seguros contratados são de responsabilidade do síndico.
Normalmente, contratam-se coberturas que envolvem incêndio, raio, explosão, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos e responsabilidade civil do condomínio (este último item não é obrigatório, mas é bastante útil).
Algumas Convenções Coletivas de funcionários determinam a obrigatoriedade da contratação, pelo condomínio, do Seguro de Vida e Acidentes Pessoais dos Funcionários. Isso depende do acordo de cada região. No estado de São Paulo, por exemplo, vale este item.

Quem participa?
Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação por assembléia, ao contrário das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados como despesa ordinária, segundo o Novo Código Civil. Portanto, o inquilino deve contribuir. Todos os seguros prevêem a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

Exceções:
Em condomínios mistos (com residências e comércio), podem ser contratadas coberturas diferenciadas. Durante a vigência do seguro contratado não é possível o desligamento de uma unidade específica.

Condomínios mistos
A convenção pode estabelecer de que forma serão feitos os seguros. Porém se nada constar nela, veja as orientações abaixo.
Se o seu condomínio é predominantemente residencial e aluga espaço para estabelecimentos comerciais, ou tem blocos para ambos os usos, há pelo menos três opções de seguro:
Contratar cobertura única, onde todos contribuem, de acordo com suas frações ideais.
Coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Esta opção pode baratear o prêmio (custo do seguro). O proprietário do estabelecimento não pode se recusar a contribuir, desde que o seguro cubra apenas a estrutura do prédio, incluindo a parte privativa usada para seu negócio.
Deixar para os proprietários dos estabelecimentos a responsabilidade pela contratação do seguro, no entanto exigir sua contratação. Neste caso, é importante que haja uma cláusula beneficiária em favor do condomínio. O síndico deve guardar cópia da apólice feita pelo setor comercial, além dos comprovantes de pagamento.

O valor do seguro
O valor do seguro é de responsabilidade do síndico. O corretor pode sugerir a quantia segurada, mas devem ser observados certos critérios que assegurem um valor de reposição real.
É ilegal o seguro feito em valor maior do que o do bem segurado. O cálculo do valor deve ser pelo de reposição.
Para uma reconstrução após um sinistro, não entram os valores do terreno e do projeto, nem a depreciação pelo uso ou idade. Por outro lado, entram os custos da estrutura, incluindo todos os equipamentos, como elevadores, para-raios, antenas, interfones e outros. Também devem ser incluídas as remoções do entulho do terreno e mobiliário da parte comum.

Coberturas opcionais
Coberturas opcionais são todas as que não se referem à estrutura da edificação e devem ser aprovadas em assembleia.
Os sinistros mais comuns em condomínios acontecem na garagem, com portões e carros. Em seguros que envolvem a garagem, se apenas alguns moradores forem proprietários de vagas, deve haver consenso entre eles de que os outros condôminos não contribuirão para as despesas.
Elevadores dificilmente causam acidentes, mas podem trazer grandes problemas ao condomínio quando acontecem. Se alguém cair no poço do elevador, o condomínio pode ter de indenizar em valores altíssimos o acidentado e sua família.
A responsabilidade sobre acidentes em elevadores é do condomínio, a não ser que seja comprovado o mau uso, como ignorar sinais de advertência ou exceder o peso ou lotação máximos. Um acidente com um morador, visitante ou funcionário será de responsabilidade do condomínio e não da conservadora. No caso de acidente com funcionário da conservadora, o condomínio pode ser citado como corresponsável.

Exemplos de coberturas opcionais:
Responsabilidade civil de veículos: pode ser específica para danos causados pelo manobrista, ou para furtos, ou cobrir vários eventos.
Responsabilidade civil dos portões: cobre os prejuízos causados pelos acidentes comuns com portões, desde que sejam de responsabilidade do condomínio.
Responsabilidade civil síndico: prejuízos causados por má administração ou negligência não intencional do síndico. É feito pelo condomínio para proteger a pessoa que está no cargo, muito exposta a multas e punições judiciais.
Seguro de vida e acidentes para funcionários: em algumas regiões, como na maior parte do Estado de São Paulo, é obrigatório. Nas demais é recomendável já que, no caso de um acidente de trabalho, o condomínio certamente será acionado.

Garagem
Como norma geral, considera-se que o condomínio só é responsável por danos a carros na garagem se houver um manobrista ou vigia no local, ou se houver equipamentos de segurança no local, como circuito interno de segurança.
Pode haver ressalvas na convenção quanto às responsabilidades do condomínio, desde que não firam a legislação. As ressalvas devem ser específicas e só valem para os casos a que se referem.
Fora essas condições, o condomínio não é responsável por danos causados por roubos, furtos, colisões ou vandalismo.
No entanto, pode-se fazer um seguro que cubra estes eventos. Havendo uma cobertura correspondente, o síndico é obrigado a acionar o seguro quando ocorre um sinistro.

Portões eletrônicos
Portões eletrônicos geram muitos acidentes. Por isso, existe até um seguro específico para cobrir danos causados por acidentes causados por eles.
Pode haver falha mecânica, mas é mais comum o mau uso causar um acidente:
Motorista aproveita a passagem de um carro à frente e o portão se fecha, danificando-se e ao automóvel.
Responsabilidade do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.
Motorista abre o portão e o porteiro o fecha acidentalmente durante a passagem do carro.
Responsabilidade do condomínio em ressarcir os danos no veículo, bem como eventuais gastos com transporte no tempo de conserto (táxi, aluguel de carro). Os reparos no portão também ficam por conta do condomínio.
Em caso de dúvida, o ônus da prova cabe ao reclamante.

Responsabilidades do condomínio
Às vezes o condomínio tem a responsabilidade sobre um acidente que causa um prejuízo a um condômino, mesmo que o evento não esteja segurado.
Problemas envolvendo raios e danos elétricos podem se estender a computadores e demais aparelhos ligados à rede elétrica. A princípio, a cobertura não inclui equipamentos pessoais dos condôminos. No entanto, se um raio atingir o prédio e o para-raios não absorver a descarga devidamente por estar mal instalado, o condomínio deve ressarcir as unidades pelos prejuízos individuais em seus aparelhos.
Se o condomínio tem o seguro de responsabilidade civil, é o caso de acioná-lo. O seguro contra raios e danos elétricos protege, por exemplo, os elevadores, que são instalações comuns.

Fonte: Secovi PR

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